（本日焦點：090320）中國房地產建設活動的反彈有多真實？

最最重要的重點是最後一句話。
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中國房地產建設活動的反彈有多真實？

2009年 03月 20日
汪濤

瑞銀編制的建設活動指數同比增速在1-2月份強勁反彈（見圖1）。瑞銀始終強調建設活動指數是中國經濟最重要的指標之一；並且與市場共識相反，瑞銀也一直認為房地產建設活動將在2009年下半年復蘇。眼下房地產銷售開始回升、建設活動指數大幅反彈，這是否意味著持續的復蘇已經開始了呢？

瑞銀的答案
建設活動指數的大幅反彈很明顯是一個積極信號。然而，目前要判斷持續性的復蘇是否已經開始仍為時過早，盡管我們很想說“我們早就知道”。事實上，在考察了建設活動指數各個成分的漲跌後可以發現，復蘇能否持續的關鍵還需要兩個因素－－銷售量的持續回升以及新開工面積的增長。

目前議論最多的房地產新聞就是房地產銷量同比增速在最近兩個月回升（見圖2）。盡管一些人認為房地產銷量的增加只是由於開發商更大幅度地降價，銷量的反彈還是帶動了房地產股票上漲。

現在看來還有更多的好消息－－房地產在建面積和竣工面積在1-2月份均同比強勁增長（見圖2）。然而，考慮到房屋建設從開工到竣工通常需要1-2年的時間，目前竣工面積的增長可能僅僅反映了18-24個月之前房屋開工面積的猛增。這在一定程度上也解釋了在建面積的增長。

在不那麼積極的一面，新開工面積繼續下跌，盡管跌幅已不那麼深。而且土地購買面積仍繼續大幅下跌（見圖3）。這些疲弱的表現反映了（1）開發商對未來前景的看法仍然悲觀；（2）大眾住宅及政府規劃的低端保障性住宅建設尚未大規模啟動。

預計大眾和低端的住宅建設將在未來數月中強勁增長，到2009年第3季度將可以完全抵消掉高端住宅新開工面積的持續下跌。到那時才可以說中國的住宅建設活動已經穩穩地走在了持續復蘇的軌道上。

與此同時，如果房地產銷售可以繼續上升，那麼即便這是降價導致的，還是會大大增強開發商對家庭部門現有（可能一直都壓抑著的）住宅需求的信心。這同樣將會使住宅新開工面積增加。否則的話，新增加的房地產供給（已竣工的住宅）和疲弱的銷售可能會壓低房價、使人氣進一步低迷。所以讓我們拭目以待。