房地美融資成本上升加劇投資者擔憂

這裡推薦大陸作家”宋鴻兵”寫的”貨幣戰爭”這本書，簡單來說，房利美跟房地美對世界最大的影響不在於他們的股價，而在於他們發的MBS（Mortgage Backed Securities）債券，他們發行的債券達4兆美元，其中50%由美國各銀行吃下，其他大部分由各國央行吃下，而房利美房地美以高度槓桿操作這些MBS債券，導致自有資金少於3.5%，也就是說，這兩間公司的流動性不足，所有的新發債券一定都要能順利賣出，否則無法償還每月已到期的債券，所以我們會看到融資成本上升，除非美國房地產景氣回升，否則隨著一次次債券到期、因應投資人贖回，房利美房地美就必須付出一次比一次更高的融資成本，等到付不出來，就會出事！
美國政府有兩個選擇，一個是接收這兩間公司，認賠，一個是甩頭不認帳，畢竟他們是類國債，還不是國債，市場大致都認為美國政府會接收，是否真是如此，值得拭目以待。
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房地美融資成本上升加劇投資者擔憂

2008年08月20日

抵押貸款巨頭房地美(Freddie Mac)在一項30億美元的債券拍賣中，被迫向投資者開出異常豐厚的條件，這使外界進一步擔心，美國財政部可能會被迫施以援手，以便支撐這個對住房市場至關重要的公司。

投資者越來越相信美國政府將採取切實措施來救助房地美和它的難兄難弟房利美(Fannie Mae)。最近政府獲得了國會的授權對兩家公司進行救助，不過尚未採取行動。由於兩家公司在為抵押貸款提供資金方面佔有主導性地位，所以對住房市場的正常運轉至關重要。房地美和房利美的融資成本增加可能會導致消費者的抵押貸款利率上升，使住房市場的疲弱持續更長時間。

對房利美、房地美以及整體疲弱的美國住房市場的擔憂引發了全球股市拋售狂潮，主要股指也隨之下挫了約2%。在美國，道瓊斯工業股票平均價格指數連續第二天下挫，跌了130.84點。銀行和經紀商類股紛紛下跌，雷曼兄弟控股公司(Lehman Brothers Holdings Inc.)一路領跌，滑落至每股13.07美元，跌幅13%。

由於投資者擔心政府的救助方案會使房地美和房利美的股票價值所剩無幾，兩股周一的跌幅超過20%，周二又分別下跌5%和2%。兩家公司的股價下挫以及它們為發行債券必須支付的高額利息可能會使投資者喪失信心，進而對兩公司造成傷害。

美國財政部長鮑爾森(Henry Paulson)說，政府不計劃利用國會授予的權力來支撐房利美和房地美。不過據知情人士透露，鮑爾森希望制定這樣一個政府介入的方案以備不時之需；財政部一直在苦思冥想如果需要這樣一套救助方案的話，該如何構建。

財政部的一個顧慮是市場狀況可能會急轉直下，以致於必須迅速做出反應。上周在出席北京奧運會後的返美途中，鮑爾森一直在重點關注這個問題。

房地美曾有能力籌集到自己所需的資金，不過必須支付高額利息。五年期債券的收益率為4.172%，較更為安全的國債高出1.13個百分點，這也是房地美在此類債券上支付的最高息差。

財政部和兩家公司都陷入了左右為難的處境。政府不願介入，還曾經希望通過國會賦予其臨時性授權，以入股兩家公司或向其提供無上限貸款，從而達到安撫市場的目的。

而據知情人士透露，房地美認為其自行籌資、避開救助的能力被政府有意制造的不確定性限制住了；事實上，房地美希望財政部能公開澄清其意圖，並將在周三與財政部官員會面。

鮑爾森要求上述授權是為了讓市場相信政府不會聽任兩家公司崩潰。不過由於投資者擔心房地美和房利美難逃政府救助的命運，所以兩家公司的股票仍在繼續下跌。兩家公司持有或是擔保了超過5萬億美元的住房抵押貸款，佔美國已發放抵押貸款總額的近一半。

兩家公司不斷上升的籌資成本可能會推高消費者支付的抵押貸款利率。目前抵押貸款申請已經降到了2000年12月以來的最低水平。據抵押貸款銀行家協會(Mortgage Bankers Association)的數據顯示，在8月8日當周，申請數量較去年同期減少了約37%，其中購房申請減少了32%，轉按揭申請減少了44%。

兩周前，財政部聘請投行巨頭摩根士丹利(Morgan Stanley)幫助其分析並理解國會授予的權限，以備不時之需。摩根士丹利的銀行家正著手與財政部工作人員一起研究可能的選擇。亟待解決的諸多問題中的一個是，如果決定入股兩家公司，如何具體操作：包括購股價格的確定，入股條款以及搞清入股對普通股東的影響。現在也不清楚財政部是否會對房利美和房地美一視同仁，還是會為其中的一家提供救助，而任另一家自生自滅。

無論是入股還是提供貸款都會使兩家公司現有的業務模式維持下去，而很多人認為這個模式已非最佳方案，所以一些市場觀察人士說，財政部現在是左右為難。由於房地美和房利美是政府擔保的企業，投資者一直想當然的認為他們的債務是由美國政府支持的，即這兩家公開上市的公司能夠以優惠利率貸款，並將利潤轉移給股東和管理層。


不斷縮水的價值


隨著美國大部分地區住房價格繼續下跌，由房地美和房利美擔保的抵押貸款價值不斷縮水。房地產數據提供商Zillow.com周二公布的一份評估報告顯示，有美國14%房主的抵押貸款債務超過了其住房當前的市場價值。

兩家公司有個共同的選擇，那就是減少買進住房貸款和相關証券，以節約資金。不過這樣做會減少流入市場的資金流，推高消費者的貸款利率，或許會使住房市場的下滑時間更長，程度更深。

盡管如此，投資者還是出現在了房地美周二的債券拍賣上。一直以來都是政府機構債務大買家的亞洲投資者佔了需求的30%，而歐洲投資者佔了10%。包括很多投資經理在內的北美投資者佔了剩余的大部分，佔總需求的59%。在房地美去年的幾次債券拍賣中，亞洲和歐洲投資者的總比例平均為51%，本周為40%。


簡單有效的試驗


大部分央行和外國投資者都預測美國政府會支撐房利美和房地美的債務。其中很多已經持有兩家公司相當數額的債券，但是卻不願在這個充滿不確定性的時候增持。

巴克萊(Barclays)美國固定收益研究負責人Ajay Rajadhyaksha說，他們擔心的並不是可能會血本無歸，而是擔心負面的報導會繼續下去，他們很難解釋為什麼要在目前這種時候增持。

一些分析師認為，財政部應該盡快向房地美和房利美注入新的資金，以加快救援計劃的實施。

AIG SunAmerica Asset Management駐新澤西州澤西市的債券基金經理邁克爾﹒謝(Michael Cheah)說，房地美的債券拍賣是檢驗亞洲投資者支持程度的簡單而有效方法。他說，市場今天躲過了子彈，不過從現在起，每次拍賣都會 險刺激。

房地美管理人士對債券的拍賣很樂觀。該公司的一位發言人說，我們對拍賣的結果很滿意，這次的發行量很大，但仍是供不應求，這也顯示出我們的流動性狀況和進入世界資本市場的能力仍非常強勁。

她表示，近幾周來，很多其他金融公司的債券息差都在增大；她還指出，對亞洲市場來說8月份通常是淡季。

Deborah Solomon / Serena Ng / Susanne Crai